Grundsteuerberechnung verfassungswidrig

Jetzt wird neu gerechnet

Jahrelang wurde um die Berechnung der Grundsteuer gestritten und gerungen – mit seinem aktuellen Urteil setzt das Bundesverfassungsgericht dem nun ein Ende: Die Einheitswerte für die Grundsteuer sind verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber nun eine Neuregelung treffen, für den Übergang bleibt ihm nur bis 2024 Zeit. Drei Alternativen stehen zur Debatte – und das bedeuten sie für Eigentümer und Mieter.

Wie viel Grundsteuer hier jeder zahlt, ist nicht unbedingt fair. Das Bundesverfassungsgericht urteilt: Bis spätestens Ende 2024 muss sich das ändern.

 

Seit mehr als zehn Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. Denn die Immobilienwerte, auf denen die Höhe der Steuer beruht, sind völlig veraltet. Nachdem schon der Bundesfinanzhof vor vier Jahren die Berechnung der Grundsteuer für nicht verfassungskonform hielt, musste nun das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Bereits in der mündlichen Verhandlung im Januar hatten die Richter durchblicken lassen, dass sie nicht anders können, als die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form zu kippen. Denn die Einheitswerte für die 35 Millionen Grundstücke in Deutschland seien mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes nicht mehr vereinbar.

 

Nun haben die Richter in Karlsruhe geurteilt: Die bisherige Berechnung ist verfassungswidrig. Der Gesetzgeber muss sich nun ranhalten: Bis spätestens 31. Dezember 2019 muss er eine Neuregelung treffen. In der aktuellen Diskussion gibt es derzeit drei verschiedene Reformmodelle. Für das von den meisten Bundesländern bevorzugte Modell könnte es knapp werden. Für die Umsetzung des Kostenwertmodells würden laut den Finanzministern der Länder rund zehn Jahre benötigt – doch die Richter geben dem Gesetzgeber nur fünf.

 

Das Urteil trifft jeden – Unternehmer wie Eigentümer. Auch Mieter sind davon betroffen, denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf sie umlegen.

Wie wird die Grundsteuer momentan berechnet?

Die Grundsteuer wird individuell berechnet und setzt sich aus drei Faktoren zusammen:

 

  • Einheitswert: Dieser basiert auf dem Wert des Grundstücks. Zudem ist relevant, ob und wie das Grundstück bebaut ist. Eben diese Bewertungsgrundlagen sind schon mehrere Jahrzehnte alt.
  • Grundsteuerbemessungszahl: Diese orientiert sich daran, ob und wie das Grundstück bebaut ist. Er entscheidet darüber, wie viel Prozent des Einheitswertes steuerpflichtig sind. In Westdeutschland liegen die Messzahlen um die 0,3 Prozent, im Osten sind sie deutlich höher.
  • Hebesatz: Diesen Steuersatz kann jede Gemeinde individuell bestimmen. Regional gibt es hierbei starke Unterschiede. In Ingelheim am Rhein beträgt er zum Beispiel 80 Prozent, in Witten in Nordrhein-Westfalen sind es 910 Prozent.

Warum finden Eigentümer die bisherige Berechnung der Grundsteuer unfair?

Die Berechnung der Grundsteuer fußt auf dem Einheitswert des Grundstücks. Doch die Kriterien für die Bewertung des zu versteuernden Grundvermögens stammen in Westdeutschland von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Diese Werte gelten nach wie vor, egal, ob ein Gebäude völlig heruntergekommen ist oder sein Wert erheblich gestiegen ist. In der Zwischenzeit sind ehemalige Randlagen von Großstädten zu Luxusvierteln gereift – doch die Grundsteuer bleibt gleich.

 

Der Bund der Steuerzahler hat dies vor einiger Zeit an zwei Beispielen aus Berlin verdeutlicht:

Beide Mieter wohnen in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung. Während der Mieter in Steglitz-Zehlendorf über die Nebenkostenabrechnung 392 Euro für die Grundsteuer zahlt, werden dem anderen in Berlin-Hellersdorf lediglich 219,73 Euro berechnet.

 

Eigentlich hatte sich der Bund dazu verpflichtet, den Wert des Gebäudes auf den Grundstücken alle sechs Jahre neu zu ermitteln. Doch da das recht aufwändig ist, wurde es bislang unterlassen. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zwingt den Gesetzgeber nun nach langen Jahren des Diskutierens zum Handeln.

Die Alternativen im Überblick

Seit 2016 liegt bereits ein Reformvorschlag einiger Bundesländer auf dem Tisch, wonach die Grundsteuer B künftig nach dem „Kostenwertmodell“ ermittelt werden soll. Es gibt aber auch Alternativen.

Das Kostenwertmodell: Die Ländermehrheit will es

Die Mehrheit der Bundesländer hatte bereits das „Kostenwertmodell“ favorisiert. Bei diesem Reformkonzept werden Bodenrichtwert und pauschale Baukosten der Gebäude zugrunde gelegt. Allerdings müssen hierfür wiederum Gebäudedaten erhoben werden. Das heißt: die Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken und Immobilien wäre nötig. Das dürfte viele Jahre dauern.

 

Dieses Modell könnte für viele Eigentümer teuer werden – und somit auch für die Mieter, da diese Kosten als Nebenkosten auf sie umgelegt werden können. Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Ausschusses für Steuerreicht beim Zentralen Immobilienausschuss (ZIA), warnt: „Wenn die angedachten Anpassungen von Steuermesszahlen und Hebesätzen unterblieben, käme es demnach im Schnitt zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer.“ Der Eigentümerverband Haus und Grund warnt sogar, dass sich die Grundsteuerbelastung von Eigentümern teilweise vervierzigfachen könne.

Das Flächenmodell: Favorit der Südländer und Immobilienbranche

Die südlichen Bundesländer Hessen, Bayern und Baden-Württemberg schlagen dagegen vor, die Grundsteuer nach dem sogenannten Flächenmodell zu berechnen. Das heißt, die Steuer wird anhand der Grundfläche des Bodens und der Nutzfläche des Gebäudes ermittelt. Unabhängig von den tatsächlichen Werten werden dafür einheitliche Messzahlen vorgegeben.

 

In der Immobilienbranche hat dieses Modell starken Rückhalt – ZIA, Haus und Grund und IVD sind dafür. „Dabei kann zwischen den verschiedenen Nutzungsarten des Gebäudes wie etwa Wohnen und Gewerbe unterschieden werden“, sagt der Steuerexperte des IVD Hans-Joachim Beck. Zudem lasse sich dieses Modell relativ schnell und ohne übermäßigen bürokratischen Aufwand umsetzen.

 

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gibt allerdings zu bedenken, dass dabei Lage und Gebäudewert nicht berücksichtigt werden.

Das Bodenwertmodell: vom Mieterbund gefordert

Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert gemeinsam mit der Umweltorganisation Nabu eine Berechnung nach Bodenwertmodell. „Hierbei wird als Maßstab für die Berechnung der Grundsteuer ausschließlich der Bodenwert herangezogen“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des DMB. Gebäudewerte bleiben dabei unberücksichtigt. In einer gemeinsamen Erklärung zeigen DMB und Nabu anhand einer Modellrechnung auf, wie sich dieses Reformmodell auswirken würde:

  • In Mehrfamilienhäusern in größeren Städten würde sich die Grundsteuer für die einzelnen Wohnungen im Durchschnitt in etwa halbieren.
  • Die Grundsteuer für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke würde je nach Lage steigen.
  • Auf Villengrundstücke in teuren Lagen kämen durchaus spürbare Erhöhungen zu.
  • Für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke würde sich die Grundsteuer in Form einer reinen Bodensteuer vervier- bis verfünffachen.
  • Reihenhausgrundstücke würden weniger Grundsteuer zahlen als heute.

 

„Vorteil dieses Modells ist, dass die Bodenwerte fast überall bereits zur Verfügung stehen und die Reform kurzfristig umgesetzt werden könnte“, sagt Ropertz. Des Weiteren würden Geschosswohnungen im Vergleich zu Einfamilienhäusern günstiger abschneiden als bei der jetzigen Grundsteuerregelung. Außerdem würde auch unbebautes Bauland mit einer Bodenwertsteuer belegt. So würde – anders als derzeit – Bauland für den Wohnungsneubau mobilisiert werden.

 

Kritik gibt es hierzu unter anderem vom ZIA: Eine reine Bodensteuer berücksichtige keine verursachungsgerechte Anlastung der Kosten.

Deadline für die Neuberechnung: 2019 – Wie geht es nun weiter?

Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber nachbessern. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung gestehen die Richter nochmals eine Übergangsfrist von fünf Jahren zu. Längstens aber bis zum 31. Dezember 2024, dann ist wirklich Schluss. Ab 2025 sind Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren ausgeschlossen.

 

Für die Umsetzung des Kostenwertmodells würden die Umsetzung laut den Finanzministern der Länder rund zehn Jahre benötigen. Die Richter urteilen aber, selbst wenn das getan werden soll, muss es schneller gehen. „Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere fünf Jahre geboten aber auch ausreichend“. Der IVD sieht hierbei den Reformvorschlag der Bundesländer bereits vom Tisch – „Die Entscheidung deutet darauf hin, dass das von den Südländern entwickelte Flächenmodell eingeführt werden muss“, schätzt Steuerexperte Beck vom IVD.

Quelle: Immonet

Qualitätssiegel makler-empfehlung.de für Martin Lang

Erfahrungen & Bewertungen zu Martin Lang Immobilien

Martin Lang

Immobilienmakler

+49 7131 9739 868

+49 1522 8677 858

© 2018 Martin Lang Immobilien

WEBDESIGN BY DEONT