Infos zur neuen Grundsteuer
Mit der Verabschiedung des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer ist der Gesetzgeber der Frist, die vom Bundesverfassungsgericht bis Ende 2019 gesetzt wurde, nachgekommen. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden um Schulen, Straßen und Spielplätze zu bauen, sowie Feuerwehr und Krankenhäuser vorzuhalten.
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. In der Regel müssen die Eigentümer diese bezahlen. Bei Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht hat das aktuelle System im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es Grundstücke unterschiedlich behandelt und somit gegen das verankerte Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstößt. Es wurde gefordert, dass bis spätestens zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Die Grundsteuer darf jedoch in ihrer aktuellen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (Einheitswerten). Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. Im Osten sind die zugrunde gelegten Werte noch älter. Die Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor (Steuermesszahl) und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Die Steuermesszahl wird nach altem Recht bundeseinheitlich festgelegt und der Hebesatz wird von den Gemeinden bestimmt. Damit bestimmt letztlich die Gemeinde die Grundsteuerhöhe.
- Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: Dieses Gesetz enthält die neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene. Es regelt, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird. Dafür müssen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln.
- Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:
Mit diesem Gesetz haben die Gemeinden das Recht, ab 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Dies soll dazu führen, dass die Steuer auf unbebaute Grundstücke steigt und eine Bebauung beschleunigt wird. - Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b): Den Ländern wurde das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen. Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben allerdings vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen eingeführt. Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Die künftige Höhe ist heute noch nicht bekannt.
Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz.
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Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts – wesentliche Faktoren sind der jeweilige Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Die Bodenrichtwerte sind in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar (z. B. für BW: http://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern vorgenommen (Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021, BStBl. I S. 1871).
- Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts gesenkt, das heißt von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beziehungsweise 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke). Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert. Deshalb erhalten solche Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent, der sich steuermindernd auswirkt.
- Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Gemeinden: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. Die Gemeinden haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar. Die Information wurde vom Bundesfinanzministerium eingeholt.
Die Grundsteuer ist nicht einheitlich geregelt. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt.
Obwohl die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird und der Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlen soll, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Es werden einige mehr Grundsteuer bezahlen müssen und andere weniger. Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich noch nicht pauschal beantworten.
Der deutsche Steuerberaterverband hat empfohlen Einspruch gegen die Bescheide über die Feststellung des Grundsteuerwertes einzulegen.
Weitere Informationen finden Sie auf der Seite des Bundesfinanzministeriums.